И стены дорожают

shelepova-anna-ru-Food-Service-73

shelepova-anna-ru-Food-Service

shelepova-anna-ru-Food-Service-63Резко повысившийся за 2014 г. курс валют серьезно ударил по арендаторам помещений, в том числе по рестораторам: привязанные к доллару ставки выросли пропорционально, поставив отдельные проекты на грань выживания, а некоторые вынудив закрыться. «FoodService» выяснил, как предприниматели и собственники помещений приспосабливаются к новым реалиям, каким площадкам предстоит пустовать в наступившем году и кого проблемы недвижимости обошли стороной.

Первые разговоры о необходимости заморозить цены на аренду торговой недвижимости возникли в марте прошлого года, когда курс рубля по отношению к бивалютной корзине упал только на 10% и доллар стоил меньше 37 руб. Сегодня, когда на бирже за доллар дают почти 70 руб., ситуация выглядит едва ли не оптимистичнее: арендодатели соглашаются на фиксацию курса, предоставляют скидки до трети стоимости, а порой идут и на официальное снижение ставок – лишь бы не лишиться клиентов. По оценкам рестораторов, в итоге арендные платежи выросли не так существенно, как могли бы, – в среднем на 20% в рублевом эквиваленте.

В середине ноября 2014 г. компания JLL сообщила о снижении ставок аренды на основных торговых улицах Москвы и Петербурга впервые с 2009 г. По итогам третьего квартала спад составил в среднем 10%, а на улице Тверской, называвшейся прежде главной торговой артерией столицы, ставки упали на треть ввиду активной ротации арендаторов. «Это следствие как сложившейся экономической ситуации на российском рынке в целом, так и ряда других факторов, например недавнего запрета парковки на улице», – поясняет Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании JLL. В результате Тверская опустилась на четвертое место в рейтинге наиболее дорогих торговых коридоров Москвы по ставке аренды. Первое место удержал Столешников переулок ($7 тыс. за кв. м в год), на втором месте оказалась улица Петровка ($5,5 тыс.), а Пятницкая и Кузнецкий Мост поделили третье место со ставкой $5 тыс. за кв. м в год. Как отмечает Ярова, интерес к двум последним улицам, ставшим пешеходными, за последнее время особенно вырос со стороны рестораторов и fashion-операторов. При этом Пятницкая вопреки общей тенденции показала наиболее существенный рост максимальных арендных ставок – в сравнении с аналогичным периодом прошлого года они увеличились более чем на 50%.

Именно пешеходные улицы характеризуются сегодня наименьшей долей вакантных площадей – менее 5%. Для сравнения: средний результат по Москве – 8% по итогам третьего квартала 2014 г., а на Тверской данный показатель доходит до 11%. «Дальнейший рост вакантности в стрит-ритейле будет зависеть от готовности владельцев торговых площадей предложить более лояльные условия арендаторам, которые сейчас находятся под давлением негативных прогнозов относительно экономического роста, – отмечает Ярова. – Основным отличием от ситуации 2009 г. является быстрая реакция собственников на новые обстоятельства и готовность договариваться с арендаторами об условиях, которые устроят обе стороны».

shelepova-anna-ru-Food-Service-64

 

shelepova-anna-ru-Food-Service-65-1

 В поисках компромисса

По подсчетам JLL, предельный уровень доли затрат на аренду в обороте ресторанного бизнеса должен составлять 15–17%. По словам руководителя агентства «РестКонсалт» Сергея Миронова, в сегодняшних условиях эта доля порой достигает 60% и практически не оставляет ресторану шансов на существование. «Проще всего тем заведениям, чьи арендные договоры заключены с фиксированным валютным коридором: базовые ставки в них выросли в соответствии с курсом валют и стабилизировались, став комфортными и для собственников помещений, и для арендаторов, – отмечает Миронов. – Но те договоры, что были подписаны без закрепления валютного потолка, как правило, влекут долгие переговоры о скидках или фиксации уровня доллара. При этом арендодатели не рискуют надолго смягчать условия – часто переоценка стоимости аренды обсуждается ежемесячно».

Выгодное расположение и близость к метро теперь играют на руку собственникам помещений больше обычного – эти факторы становятся серьезной причиной не снижать цены на аренду. Равно как и боязнь лишиться надежного клиента толкает арендодателей на предоставление льгот. Как рассказывает владелица ресторанов «Хачапури» и «Одесса-мама» Татьяна Мельникова, самый серьезный рост стоимости среди ее заведений произошел у помещения кафе «Хачапури» в Большом Гнездниковском переулке, у станции метро «Тверская», – порядка 60%. И сбить цену не удается, несмотря на переговоры, идущие с ноября. «А самые комфортные условия – на Украинском бульваре, – добавляет она. – Здесь уже четыре года работает «Хачапури», а с конца прошлого года и вторая «Одесса-мама». Там очень неспокойные соседи, с которыми никто, кроме нас, не может ужиться. Потому собственники и идут навстречу – боятся нас потерять».

Кирилл Мартыненко, совладелец ресторана Boston Seafood&Bar и сети стейк-хаусов Torro Grill, говорит, что повысившаяся арендная ставка стала серьезно «подрезать» прибыль – из восьми заведений компании, работающих сегодня в Москве, лишь у одного подписан рублевый договор аренды и его ставка не изменилась. По остальным приходится индивидуально договариваться с арендодателями, и часть из них, по словам Мартыненко, относятся к нынешней ситуации с пониманием: готовы зафиксировать курс валюты либо предоставить скидки – от 10 до 30%. Как поясняет ресторатор, уровень лояльности в его случае зависит от длительности сотрудничества и качества платежной истории.

     Диапазон ставок аренды помещений в торговых коридорах Москвы

shelepova-anna-ru-Food-Service-67_1

Дмитрию Зотову, совладельцу заведений Haggis, Pub&Kitchen, Zotman Pizza Pie и «Крылышко или ножка», со своими арендодателями удалось договориться о смягчении условий на полгода. «В наших договорах цена доллара зафиксирована, – рассказывает он. – Также на некоторых точках мы благодаря скидкам платим до 30% меньше старой цены. Дальновидные собственники довольно легко идут на льготы. От прежних условий не отказываются лишь те, для кого аренда не является основным доходом. Сокращение расходов для ресторанного бизнеса сейчас необходимо – поток гостей уменьшается, продукты дорожают, а мы еще пытаемся снизить средний чек, чтобы предлагать приемлемые цены и в нынешних непростых условиях».

Слова ресторатора подтверждают и официальные цифры. По данным Федеральной службы государственной статистики, прирост цен на продукты питания лишь за январь 2015 г. составил 0,8–34%, а алкоголь за год подорожал в среднем на 13,7%. При этом цены в ресторанах с декабря 2013 г. повысились только на 8,1%.

15 января 2015 г. Sberbank Investment Research, аналитический департамент Sberbank CIB, опубликовал ежеквартальный обзор «Потребительский рынок Иванова». Условный Иванов в нем представляет индикатор настроений российского среднего класса. Он сформирован по методологии, соответствующей ежеквартальным опросам Росстата и оценкам потребительской уверенности, применяемым в ЕС, и основан на итогах опроса 2300 граждан в возрасте 18–65 лет, проживающих в 164 городах России с населением более 100 тыс. человек. Согласно его данным, в последнем квартале 2014 г. граждане стали отказываться от необязательных трат, и в первую очередь от посещения кафе и ресторанов: траты на них урезали сразу 70% опрошенных.

Уменьшение потока гостей отмечают, впрочем, не все рестораторы. Татьяна Мельникова говорит, что и в наступившем году гостям ее ресторанов в пятницу и субботу вечером приходится вставать в лист ожидания. Кирилл Мартыненко отмечает, что снизился не поток, а средний чек: «Люди не стали меньше есть – они теперь выбирают более дешевые блюда». По оценке президента Федерации рестораторов и отельеров России Игоря Бухарова, в январе 2015 г. траты в ресторанах уменьшились на 10–50% в зависимости от популярности заведения.

shelepova-anna-ru-Food-Service-69

«Торговым центрам придется идти на уступки»

Согласно оценке консалтинговой компании Cushman&Wakefield, в 2015 г. уровень вакантности в российских торговых центрах значительно повысится, а некоторые из них вынуждены будут закрыться. Причина – в прогнозируемой низкой покупательной активности россиян, особенно в первой половине года, и как следствие преимущественно выжидательной позиции ритейлеров. Для строящихся торговых центров одной из главных проблем обещает стать привлечение арендаторов, а старые площадки со сформировавшимися зонами охвата и предсказуемой целевой аудиторией будут иметь преимущества.

«В договорах аренды нередко прописано, что заполненность торгового центра должна составлять не менее 70%, – рассказывает Сергей Миронов. – Только так он сможет качественно работать, а не простаивать. Несоблюдение этого условия может повлечь за собой отказ от выхода на стройку арендаторов, которые уже заключили договоры, и сложности с привлечением новых. Кроме того, это повлечет экономические убытки для торгового центра в размерах скидок на арендную плату, указанных в договорах и применяемых в случаях незаполненности торгового центра. Тем же, кого только предстоит заманить на новую площадь, вероятнее всего, пойдут навстречу, в частности, в виде совсем других ставок: ниже на столько, на сколько вырос доллар. Так, если раньше 1 кв. м оценивался в $1000 в год, а в рублях это составляло 35 тыс., то сейчас рублевая ставка останется той же, но будет выражена в $500».

По мнению генерального директора УК «Арпиком» Михаила Макарова, в существующих условиях любым арендаторам проще договориться с руководством торговых и бизнес-центров, чем с собственниками помещений в стрит-ритейле. «В силу Закона о недвижимости, обязывающего платить налоги исходя из их кадастровой стоимости, приближенной к рыночной, собственникам ТЦ необходимо в условиях кризиса стабильно зарабатывать, потому им выгоднее сохранить текущих арендаторов, нежели искать новых партнеров», – считает он. Сейчас у компании 12 ресторанов в торговых и бизнес-центрах, и, как рассказывает Михаил, договориться удалось почти со всеми арендодателями: зафиксировать платежи в рублях либо привязать ставки к проценту от товарного оборота.

По словам Бориса Зарькова, совладельца ресторанов холдинга White Rabbit Family, чьи заведения располагаются преимущественно в помещениях ТЦ, весь процесс переговоров занял 20 минут: «В сложившихся условиях арендодатель был готов к диалогу. Мы довольно легко достигли договоренности и зафиксировали курс доллара на 2015 г.». Доля бюджета, затрачиваемого на аренду, при этом выросла на 20–30%. Сейчас ресторатор присматривает помещения для новых проектов и торговые центры по-прежнему представляют для него интерес.

По словам директора по развитию кофеен «Шоколадница» Натальи Черемисиновой, большинство арендодателей также пошли компании навстречу – зафиксировали курс или дали процентную скидку, хотя при этом ставка все равно осталась более высокой, чем в первой половине 2014 г., и заметно урезала маржу заведений. В 2015 г. сеть планирует запуск еще минимум 20 точек, в том числе в недавно открытых торговых центрах «Кунцево-Плаза», «Авиапарк», «Красный Кит» в Красногорске. «По новым объектам договариваться значительно легче, – подтверждает Черемисинова. – Условия более комфортные».

Изменения прайс-листа повлекут за собой серьезные перемены в географии арендного рынка. По словам Александра Пахомова, финансового директора сети кафе Tutti Frutti Frozen Yogurt в России, еще год назад круг предложений был сформирован очень четко, хорошие места были расписаны надолго и выбор состоял из того, что осталось. «Сейчас освобождаются довольно привлекательные площадки с очень выгодными условиями. В 2015 г. определенно появятся очень достойные возможности для выхода на рынок общепита», – уверен он.

Договор тридцати
В середине декабря стало известно о соглашении, подписанном 30 членами Федерации рестораторов и отельеров России, в числе которых были представители холдинга Ginza Project, сетей «Чайхона №1», Starbucks, Novikov Group, Torro Grill. В документе участники отрасли обязались не занимать освободившиеся помещения, если прежним арендаторам пришлось покинуть их изза повышения стоимости аренды, и настаивали на законодательном запрете привязки арендной ставки к валютным курсам и заключении договоров менее чем на 10 лет. Как пояснил президент ФРиО Игорь Бухаров, соглашение было подписано для того, чтобы привлечь арендодателей к диалогу о новых условиях работы и убрать из их речи аргумент «если ты уйдешь сегодня, завтра на твое место придет Новиков».«По крайней мере клиентов-рестораторов они стали бояться потерять», – добавляет он. По словам Светланы Яровой, такое «джентльменское» соглашение не первый прецедент, когда отрасль пытается объединиться с целью давления на рынок: в 2008 г. подобная инициатива исходила от ритейлеров в отношении аренды площадей в торговых центрах. «Вряд ли сегодня эта попытка привлечь внимание к проблемам отрасли найдет поддержку на законодательном уровне, – отмечает Ярова, – есть более масштабные насущные проблемы». Александр Королев, вице-президент компании «Веста-центр интернешнл», также подписавшей соглашение, сетует лишь на его неполный охват. «В процессе диалога с собственниками мы аккуратно доносим информацию о существовании соглашения. Часто арендодатель настораживается, но некоторые говорят: «Не тянете аренду – уходите. Я «Пятерочку» посажу или «Дикси», у них выручки возросли в связи с кризисом». Вот если бы такое соглашение подписали все арендаторы Москвы: и магазины, и банки – пользы было бы гораздо больше», – уверен он.

Рубль на замену

По оценке экспертов, до начала 2015 г. доля договоров аренды, привязанных к валюте или условным единицам, в ресторанном бизнесе Москвы составляла 90%. Как пояснил Сергей Миронов, одна из причин в том, что для торговых центров условия аренды прописаны в кредитных договорах, также преимущественно валютных, и девелоперы не имеют права что-то менять без разрешения банков, на чьи деньги построена эта недвижимость. А для стрит-ритейла это, скорее, традиция, которая зародилась в Москве в 1990-е гг., когда валюта обеспечивала арендодателю стабильность. При этом в регионах валюта в меньшем ходу и доля договоров, заключаемых в рублях, значительно выше.

Специалисты Cushman&Wakefield прогнозируют, что в течение 2015 г. договорные отношения в сегменте торговой недвижимости и в Москве полностью перейдут в рублевую зону как по существующим, так и по новым договорам. Президент «Росинтер Ресторантс» Сергей Зайцев рассказал, что пересматривать условия работы с арендодателями компания начала еще год назад и сегодня более 90% договоров заключены в рублях. «По оставшимся мы стараемся зафиксировать курс. В большинстве случаев собственники помещений идут навстречу – узнаваемые бренды обеспечивают нам стабильные условия работы и сохраняют интерес арендодателей», – отмечает он.

Как показывает практика, сегодня только рублевые договоры аренды не доставляют рестораторам проблем. «За все время существования заведения наша арендная ставка не менялась, – рассказывает создатель «МумиКафе» Ольга Курочкина. – Мы работаем уже три года, а договор аренды заключен на пять лет, и обсуждать новые условия до его истечения мы не планируем. Не исключаю, что собственники помещения хотели бы получать больше, но для нас как для заведения с невысоким средним чеком любые лишние затраты неприемлемы – они сразу отразятся на гостях». Как поясняет Курочкина, рублевая арендная ставка кажется ей единственно верной: «Бизнес всегда надо вести в валюте своей страны. В рублях зарабатываешь – логично в рублях и тратить».

По словам Светланы Яровой, переход на рубль в договорах аренды – это позитивное изменение: «По сути, мы уже сейчас работаем в рублевой зоне, ведь во многих договорах действуют «валютные поправки». При окончательном переходе на рубль важно только учесть, что договоры аренды должны создавать зону комфорта для обеих сторон: к примеру, предполагать возможность поквартального пересмотра условий в случае резкого колебания курса». По такому принципу уже работает сеть Tutti Frutti Frozen Yogurt: как рассказывает Александр Пахомов, в половине их договоров арендные ставки зафиксированы в рублях на условии пересмотра платежей в сторону увеличения в случае существенного роста курса валют.

shelepova-anna-ru-Food-Service-68Александр Затуливетров, совладелец управляющей компании Skyrest Group (Санкт-Петербург): – И рестораторы, и гости живут в ожидании экономических проблем, поэтому главной целью 2015 г. станет оптимизация бизнеса. Наиболее востребованными будут маленькие помещения 100–150 кв. м с минимумом места под склад и офис – каждый метр должен быть занят гостями. Что касается новых проектов – скорее всего, это будут истории прошлого года, доведенные до логического конца: взяли, а бросить жалко. Не думаю, что сейчас кто-то возьмется открывать ресторан с нуля.

Это даже хорошо, что сейчас нам плохо

По данным компании 2GIS, в ноябре в столице насчитывалось 2824 ресторана, а в январе уже только 2778. В числе тех, кто не пережил Новый год, – «Дом Карло», Blackberry Cafe и Jerome&Patrice холдинга Ginza Project, бар владельцев сети «АндерСон» Simon Says, ресторан православной кухни «Воскресение», Pepperoni из группы компаний Аркадия Новикова, Honest Вильяма Ламберти, скандинавский Enebaer. Часть заведений, впрочем, будет открываться на том же месте с новой концепцией и другой ценовой политикой: на месте Jerome&Patrice запустит новое заведение Александр Раппопорт, а в помещении Blackberry Café Татьяна Мельникова в партнерстве с его собственниками откроет новый проект «15 сестер» с невысоким средним чеком. «Цены мы стараемся не поднимать, – говорит она, – поскольку сейчас важнее удержать гостей, пусть при этом и снизив маржу до минимума. Если люди перестанут к нам ходить, никакие скидки на аренду не спасут бизнес». Также у Мельниковой есть планы открыть еще один, четвертый по счету «Хачапури» и проект с новой концепцией, для которого уже подыскивают небольшое помещение в районе Патриарших.

Кирилл Мартыненко рассказывает, что на лето компания наметила открытие еще одного ресторана Torro Grill на севере Москвы: «Это заведение мы задумали еще в сентябре, до крупных экономических проблем. Впрочем, если говорить о стоимости аренды, больших проблем это помещение у нас не вызывает – цена осталась в пределах нормы, бизнес-план перекраивать не придется».

На весну намечен запуск нового проекта Дмитрия Зотова: ресторан китайской кухни «Мадам Вонг» расположится на Лесной улице, в районе Белой площади. «Открывать новое заведение не страшно, – поясняет шеф-повар. – Считаю, что лучшее как раз и появляется в кризис. Гостей в рестораны ходит меньше, конкуренция растет, и каждый новый проект в таких условиях рождается интереснее предыдущего именно потому, что шансы проиграть оказываются более высоки».shelepova-anna-ru-Food-Service-70

Публикация в shelepova-anna-ru-Food-Service

АВТОР: Анна Шелепова

Поделиться с друзьями:

Ответить

Войти с помощью: